Аварийное жилье частный дом

Каковы особенности переселения собственников из ветхого жилья?

Переселение из ветхого жилья собственников на сегодняшний день является одной из приоритетных задач в жилищной политике государства. Связано это со многими причинами; но основная – лучше предотвратить проблему, чем потом тратить деньги на восстановление руин. Законодатель возложил обязанность по проведению капитального ремонта дома на жителей этого дома.

Однако не во всех домах аккумулируется достаточное количество денежных средств, которые можно было бы потратить на восстановление жилища. Несмотря на то, что законодательно определение ветхого жилья нигде не закреплено, к нему можно отнести помещения, общий износ которых составляет в деревянных постройках и мансардах – не менее 65%, в кирпичных – не менее 70%. При этом основные несущие конструкции позволяют сохранять устойчивость здания, но оно уже не удовлетворяет эксплуатационным требованиям.

Главное отличие ветхого жилья от аварийного заключается в том, что в ветхом жилье, несмотря на имеющийся износ, жить можно, а вот в аварийном существует реальная угроза обрушения конструкций. Поэтому для того, чтобы жилье было признано ветхим, необходимо оценить степень его износа. Это делается специалистами, но опять-таки в приблизительном значении, так как точной формулы для вычисления степени износа нет.

Поэтому и решение о признании жилья ветхим принимается должностными лицами уполномоченных органов, а вернее, специально созданной межведомственной комиссией. Основным нормативным правовым актом в данном вопросе является постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Кроме того, на уровне отдельных субъектов утверждаются программы по расселению граждан из ветхого жилья.

В соответствии с Положением

«О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»

, которое утверждено постановлением Правительства № 47, для признания жилья ветхим и принятия решения о последующем выселении из него жильцов, на уровне субъекта и/или муниципального образования создается межведомственная комиссия.

Порядок обращения в комиссию следующий: собственник помещения или наниматель пишет заявление о признании квартиры непригодной для дальнейшего проживания. Еще одним способом «обращения» в комиссию является заключение органа, который правомочен на осуществление надзора и контроля за состоянием жилых помещений, о несоответствии жилья предусмотренным в законе нормам.

  1. проект реконструкции помещения (если помещение не жилое, но его нужно признать жилым);
  2. копии документов, подтверждающие права заявителя на жилое помещение;
  3. иные документы на усмотрение заявителя.
  4. акт оценки жилого помещения экспертной организацией;

После того, как заявление и документы подаются на рассмотрение, комиссия в течение 30 дней проводит их проверку и решает вопрос о необходимости проведения дополнительной проверки жилого помещения (дома).

  1. в помещении необходимо повести капитальный ремонт;
  2. дом признается аварийным и подлежащим сносу;
  3. помещение пригодно для проживания;
  4. в помещении необходимо провести реконструкцию или перепланировку;
  5. жилье не соответствует нормам, установленным законодательством, и поэтому непригодно для проживания;
  6. дом признается аварийным и подлежит реконструкции.

Комиссия может принять решение о непригодности помещения для проживания и расселении жильцов. На основании этого решения издается распоряжение исполнительного органа государственной власти, в котором прописывается конкретный порядок расселения. В случае если заявление подано по почте или отправлено через госуслуги, то комиссия в течение 5 дней с момента принятия соответствующего решения направляет его заявителю, наймодателю или соответствующему госоргану.

  1. выплата выкупной цены.
  2. предоставление равноценного жилого помещения (если выселяется собственник);
  3. предоставление иного жилья по договору социального найма;

Причем размер предоставляемого жилья должен соответствовать нормам жилой площади, которые положены семье на день принятия распоряжения о выселении, и не может быть меньше той площади, которая была в старой квартире.

Кроме этого, жилье должно предоставляться в пределах города и того района, где находилась предыдущая квартира, за исключением случаев, предусмотренных законодательством. Если граждане, дом которых подлежит сносу, не желают расторгать договор социального найма, орган государственной власти вправе обратиться в суд.

В решении суда указывается на принудительное выселение с предоставлением соответствующего помещения. При предоставлении собственнику жилья должны также учитываться следующие факторы: размер общей площади и количество комнат – не меньше, чем в ранее занимаемой квартире. Статья 32 Жилищного кодекса предусматривает положение о том, что гражданину вместо предоставляемого жилья в случае выселения может быть выплачена выкупная цена.

Выкупная цена включает в себя рыночную стоимость квартиры плюс убытки, понесенные собственником в связи с переездом, оформление правоустанавливающих документов на квартиру, в том числе, упущенную выгоду.

Но с собственником может быть заключено соглашение о том, что взамен «изымаемого» жилья ему предоставляется другое, а его стоимость включается в выкупную цену. В случае если цена не устраивает собственника, он вправе обсудить этот вопрос с представителями соответствующего органа власти. Но если собственник все равно отказывается от выкупной цены, то орган вправе обратиться в суд.

В судебном решении будет указана та выкупная цена, которая выплачивается собственнику. Довольно большое количество судебных споров связано с тем, что государство «искусственно» занижает выкупную цену, а так как собственнику некуда деваться, он бывает вынужден согласиться на такие кабальные условия.

Те, кто не соглашается, идут в суд.

Например, есть дела, которые связаны с определением составляющей выкупной цены. В частности, так как дом стоит на земельном участке, то в выкупную цену должна входить и стоимость участка.

Некоторые суды такую позицию поддерживают, аргументируя это тем, что принадлежность (земельный участок) должна следовать судьбе основной вещи (квартиры), соответственно, в выкупной цене этот момент стоить учесть. Важно: несмотря на то что статья 32 ЖК РФ регулирует процедуру и последствия изъятия жилья для государственных и муниципальных нужд, ее положения распространяются также на случаи переселения граждан из ветхого жилья – при условии, что оно находится в собственности проживающих в нем лиц. Если при проведении капитального ремонта или реконструкции потребуется выселение жильцов, то наймодатель обязан предоставить им другое помещение для проживания.

Жилье на время проведения работ предоставляется из так называемого маневренного фонда.

Статья 95 Жилищного кодекса четко предусматривает, что помещения маневренного фонда предназначаются для:

  1. в иных случаях, предусмотренных законодательством.
  2. граждан, утративших право на помещение вследствие неисполнения обязательств по договорам, в которых жилье выступало в качестве залога;
  3. граждан, которые лишились своего единственного жилья при наступлении чрезвычайных обстоятельств;
  4. граждан, которые проживают по договорам социального найма в помещениях, где планируется проведение капитального ремонта или реконструкции;

За нанимателем сохраняется право на возвращение в отремонтированное и отреконструированное помещение, вне зависимости от того, сколько длились работы. Но из данного правила существуют исключения: гражданин не может вернуться в занимаемое ранее помещение, если после ремонта/реконструкции площадь помещения была изменена настолько, что нормы жилой площади на одного человека не соблюдаются.

Возможна и обратная ситуация – когда площадь становится больше, и норма жилой площади на одного человека увеличивается, тогда тоже во вселении оказывают. Любое помещение, которое предоставляется взамен имеющегося, должно отвечать техническим, санитарным, противопожарным и иным нормам, закрепленным в соответствующем нормативном правовом акте, и находиться в том же населенном пункте.

  1. уровень благоустроенности определяется исходя из среднего уровня, который «имеется» в данном населенном пункте. Здесь речь идет о коммунальных удобствах, планировке квартиры, наличии/отсутствии лифта и т. д.;
  2. помещение должно находиться в черте населенного пункта, где была «старая» квартира.
  3. жилье должно отвечать все требованиям, установленным законодательством;
  4. помещение по площади должно быть равнозначным помещению, занимаемому ранее. То есть, даже количество комнат должно совпадать. Причем не допускается вариант замены ранее изолированной квартиры на несколько комнат в коммунальной квартире;

В каждом конкретном случае предоставления жилья должен учитываться свой уровень благоустроенности: что подходит для жилья в сельской местности, то может не понравиться городскому жителю. Президент РФ поручил расселить всех граждан, проживающих в ветхом жилье, в срок до 2018 года.

Механизм заработал: государственные программы по расселению получили дополнительное финансирование, составляются планы и очереди на расселение – вроде все пошло как надо. Но на практике люди сталкиваются с куда большими проблемами.

Как правило, расселение из ветхого жилья происходит в совершенно новые микрорайоны. Они еще не «оснащены» своей инфраструктурой, без которой довольно сложно живется. Но и это еще не основная беда: в больших городах довольно мало площадей под застройку, а строить надо.

Выход нашли: не вширь, а ввысь. Теперь на месте бывших 5-этажек «растут» здания в 20 этажей и выше.

Но нормы строительства никто не отменял; и в каждом районе есть свои требования к этажности домов. Поэтому не все то хорошо, что строится быстро.

Кроме того, в некоторых регионах пошли на хитрость: новое жилье предоставляется метр в метр, независимо от полагающейся нормы площади. То есть было у вас 18 кв. м, вам столько же и дают; а то, что в квартире прописаны еще несколько человек, никого не волнует.

Но граждане рады получить хоть что-то, поэтому в суд не идут. А надо бы! Кроме того, не все регионы «справляются» с финансовым бременем. Денег, которые закладываются в программу по расселению ветхого жилья, не хватает, чтобы выполнить все объемы, указанные в программе.

Дополнительные же дотации федеральный бюджет предоставить не может. Вот и получается ситуация: «Хотели как лучше, а получилось как всегда».

Но радует одно, что хотя бы с объемами по расселению государство определилось: расселяется только то жилье, которое было признано подлежащим расселению до 01.01.2012. Все, что позже, под государственную программу не подпадает. Это уже индивидуальные случаи, которые рассматриваются комиссией.

2 комментария

  1. Олимпий-
    Август 3, 2016 at 4:23 дп

    нет бесплатных нотариусов — все частные — надо платить
    и еще госпошлину в росреестре

  2. Самуил-
    Август 4, 2016 at 4:11 дп

    Переселение бесплатное. А все сделки с долями- только через нотариуса. И бесплатных нотариусов не существует

  3. Адриан-
    Август 5, 2016 at 4:32 дп

    должен быть договор найма а не мены