Договор на монолитные работы между юридическими лицами

Договор на монолитные работы между юридическими лицами

Что нам стоит дом построить, зависит от того, кто будет строить

Что нам стоит дом построить, зависит от того, кто будет строить Автор: Дмитрий КРАВЧЕНКО, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Правовой советник» вкл. 14 Апрель 2013. После получения паспорта застройщика гражданин, которому был выделен участок для строительства и обслуживания жилого дома, имеет право на законных основаниях приступить к строительству жилого дома в соответствии с утвержденным проектом. Есть несколько способов для достижения поставленной цели. Первый — можно строить все самому.

Второй способ — привлечь к строительству «дядю Васю с бригадой», или, как еще называют таких строителей, шабашников.

Возможна комбинация первого и второго способов. Ну, и наконец, третий способ — это привлечение к строительству жилого дома субъекта хозяйствования — строительной фирмы (организации).

Мы не будем рассматривать первые два способа, поскольку в случае строительства самим застройщиком, так называемым хозяйственным способом, всю ответственность за результат строительства будет нести он сам. Претензии к самому себе не предъявишь, сам построил — сам и переделывай.

Когда строительство будут осуществлять шабашники, претензии, конечно, им можно предъявить, но главное — не отдать все деньги до сдачи работ. Практика показывает, что если деньги за услуги таких специалистов уплачены сразу в полном объеме, то интерес этих строителей к выполняемой ими работе как-то постепенно пропадает, а к окончанию может и совсем истощиться. Не единичны случаи, когда, получив аванс, такие строители после «заключения договора» посредством рукопожатия исчезают, так и не начав строительства, а застройщик вынужден обращаться в правоохранительные органы для их розыска.

Поэтому мы остановимся на третьем законном и цивилизованном способе строительства жилого дома, когда к строительству будет привлечена строительная фирма. Строительство в данном случае будет осуществляться путем заключения между заказчиком (он же застройщик) и подрядчиком (строительная фирма) договора строительного подряда.

Итак, теперь обо всем по порядку.

Первое, с чем столкнется застройщик (заказчик строительства), — это выбор подрядчика.

Если до 2011 года субъекты хозяйствования (юридические лица или индивидуальные предприниматели) могли осуществлять строительные работы на основании специального разрешения (лицензии), то сейчас, а точнее с 01.01.2011, строительные работы не лицензируются. Получилась интересная ситуация, когда любой субъект хозяйствования может объявить себя строительной фирмой и строить, даже не имея в своем штате соответствующих специалистов.

Возможен вариант, когда, получив от вас определенную денежную сумму, такая фирма наймет шабашников, и строительство будет производиться тем же «дядей Васей с бригадой» со всеми вытекающими отсюда последствиями.

В данной ситуации лучше уже напрямую нанять тех же шабашников, поскольку, такая строительная фирма положит в карман разницу между оплатой стоимости работ, которую вы заплатите по договору, и стоимостью работ нанятых ею шабашников.

Но наша цель состоит в том, чтобы наш дом строили квалифицированные специалисты, а для этого нужно выбрать подрядчика. Следует указать, что постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.02.2012 № 125 с 21 августа 2012 г.

введена обязательная сертификация 15 видов работ в строительстве.

С указанной даты выполнять такие работы можно будет только при наличии сертификата соответствия.

Виды строительных работ, подлежащие обязательной сертификации, определены в Приложении к техническому регламенту Республики Беларусь «Здания и сооружения, строительные материалы и изделия. Безопасность», утвержденным в новой редакции указанным постановлением Света Министров Республики Беларусь.

Согласно Приложению к техническому регламенту обязательной сертификации подлежат следующие виды строительных работ:

  1. устройство тепловой изоляции ограждающих конструкций зданий и сооружений.
  2. монтаж деревянных конструкций;
  3. монтаж внутренних инженерных систем зданий и сооружений;
  4. монтаж сборных бетонных и железобетонных конструкций;
  5. устройство кровли;
  6. устройство изоляционных покрытий;
  7. возведение монолитных бетонных и железобетонных конструкций;
  8. устройство оснований, фундаментов зданий и сооружений;
  9. монтаж каменных и армокаменных конструкций;
  10. монтаж наружных сетей и сооружений;

Указанный перечень не полный, но как видно без этих видов строительных работ дом построить нельзя. Поэтому вы как заказчик строительных работ при выборе подрядной организации можете попросить, чтобы вам представили сертификаты соответствия, выданные соответствующим компетентным органом.

Список органов (организаций), которые имеют право выдавать указанные сертификаты, не является тайной, его можно узнать на сайте www.gosstandart.gov.by .

Некоторые способы поиска подрядчика указывались в предыдущей статье (рекомендации знакомых, реклама, Интернет). Но мы советуем не пренебрегать следующим. В любом случае вам придется лично встречаться с живыми людьми.

Это может быть либо директор строительной фирмы (как правило, договор с вами от имени юридического лица будет подписывать он), либо иной уполномоченный сотрудник. При встрече можете спросить у них, как долго и была ли вообще у фирмы лицензия на осуществление строительных работ, когда это было необходимо, а еще лучше, чтобы вам представили для обозрения копию указанной лицензии. Также можно поинтересоваться об объектах, которые построил потенциальный подрядчик.

Слово к делу не пришьешь, поэтому помимо фотографий, лучшим доказательством будут представленные договоры, а также рекомендации иных заказчиков. Таким образом, наличие сертификатов, выданных компетентным органом, наличие рекомендаций и построенных объектов, которые можно увидеть не только на фотографиях, могут служить определенной гарантией компетентности подрядной организации. Именно таким образом сейчас поступают организации-заказчики, которые осуществляют поиск подрядчиков для строительства различных объектов.

Поверьте, что случаи, когда горе-подрядчики не могут качественно выполнить строительные работы, а то и вовсе исчезают, не единичны.

С подрядчиком определились.

Теперь необходимо определить стоимость работ по строительству. Эта стоимость для вас как для заказчика будет состоять из двух больших частей:

  1. вторую часть будет составлять оплата стоимости работ, которые будет осуществлять подрядчик. В стоимость работ подрядчика будут включаться собственно оплата труда, а также стоимость использования машин и механизмов.
  2. первая часть — это материалы, собственно то, из чего будет построен ваш дом;

По общему правилу, установленному ст. 658 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК), если иное не предусмотрено договором, работа выполняется иждивением подрядчика — из его материалов, его силами и средствами.

Но обратите внимание на вот это самое «если иное не предусмотрено договором». Вначале нужно четко определить объем того, что будет делать подрядчик.

Возможно, чтобы подрядчик делал все от начала и до конца, в том числе закупал все необходимые материалы. Возможен и иной вариант — некоторые основные материалы, как то стеновые блоки, дерево, кровельный материал, закупаете вы, а остальное необходимое закупает подрядчик. В таком случае подрядчику будут оплачиваться стоимость его работ и возмещаться стоимость затраченных средств на закупку материалов (как правило, в данном случае вы будете выплачивать подрядчику аванс на закупку материалов с последующим получения отчета).

В отношении материалов главное правильно определить их количество.

Понятно, что лишнее брать не стоит, поскольку лишних денег не бывает. Но когда вам не хватит трех листов шифера либо кубометра кирпича — это тоже не дело.

Не единичны случаи, когда в излишке закупается цемент, штукатурка и т.п.

за счет средств заказчика. Наверное, далее рассказывать не надо, что это все будет «вложено» именно в ваш дом, а точнее — «налево».

В отношении работ также имеются способы определения их стоимости. В строительстве имеется такое понятие, как смета — это документ, который составляется согласно установленным нормам и определяет стоимость отдельных видов работ и стоимость всех работ в целом.

Возможно и определение стоимости работ в целом, то есть когда подрядчик обязуется построить ваш дом за определенную цену.

Согласование объема и стоимости работ, как правило, производится до заключения договора между заказчиком и подрядчиком. Также на преддоговорном этапе определяются еще два существенных момента взаимоотношения сторон: это срок выполнения строительных работ и оплата строительных работ, или, как еще это называют в строительстве, сроки и порядок финансирования. Перед вами стоит цель — быстрее построить дом.

У подрядчика цель несколько иная — он на вас хочет заработать.

Возможен вариант, когда стороны определяют промежуточные этапы выполнения работ: возведение фундамента, возведение стен, когда дом будет стоять под крышей и т.д. В случае, когда подрядчик не будет соблюдать эти промежуточные сроки, говорить о своевременном окончании всей работы будет весьма проблематично. От услуг такого подрядчика лучше отказаться в процессе выполнения работ.

Естественно, к таким промежуточным этапам выполнения работ необходимо привязывать и сроки оплаты, причем просрочка выполнения работ может являться основанием к применению к заказчику определенных штрафных санкций за просрочку их выполнения, что повлечет уменьшение их стоимости.

Согласованные стоимость строительных работ, сроки их выполнения и сроки оплаты впоследствии будут являться существенными условиями договора, заключаемого между заказчиком и подрядчиком, либо могут быть оформлены в качестве приложений к договору и скреплены подписями и печатями сторон.

Сейчас перейдем к процессу заключения договора строительного подряда между заказчиком и подрядчиком. Случай, когда в качестве заказчика выступает гражданин (физическое лицо), а подрядчик — юридическое лицо, имеет несколько существенных отличий, когда заказчиком и подрядчиком выступают юридические лица.

Согласно ч. 3 ст. 696 ГК в случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения личных, домашних и семейных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила о правах заказчика по договору бытового подряда.

Договор на строительство жилого дома для гражданина как раз и относится именно к такому случаю.

Как правило, проект договора строительного подряда, а с такими случаями приходилось сталкиваться не раз, который представлялся строительной фирмой для заключения с гражданином, был просто скопирован с договора строительного подряда, который заключался между юридическими лицами. Обычно договор строительного подряда для заключения обязан представить подрядчик. Исходя из анализа представленного проекта договора строительного подряда можно также судить о том, занималась ли фирма ранее строительством жилых домов для заказчиков-граждан.

Если вы можете самостоятельно произвести юридическую экспертизу представленного проекта договора на соответствие требованиям законодательства — это поможет вам убедиться в серьезности намерений заказчика. Но, скорее всего, вам придется обратиться к более узкому специалисту, а именно к адвокату, который поможет вам разобраться в этом вопросе.

В данном случае стоимость юридической помощи адвоката будет несоразмерна с возможными последующими издержками.

И не зря говорят: «Внимательно читайте договор». Хорошо, когда такое внимательное прочтение имеет место до момента заключения договора, а не так, как часто бывает на практике — после того, как возникли конфликтные ситуации между сторонами в процессе его исполнения.

В следующий раз мы более подробно остановимся на некоторых существенных моментах, на которые следует обратить внимание перед тем, как подписать договор с подрядчиком.

Comments are closed.