Налогообложение при вводе в эксплуатацию здания

Объект недвижимости почти готов: вводить в эксплуатацию?

Можно ли ввести в эксплуатацию и учитывать в качестве основного средства частично построенное офисное здание, некоторые этажи которого уже используются как офисные помещения, а на остальных — все еще голые стены без отделки и коммуникаций? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Светлана Овчинникова и Вячеслав Горностаев. Организация решила построить новое офисное здание.

В настоящий момент здание построено частично, не благоустроены два этажа (голые стены без отделки и коммуникаций), но, тем не менее, офисное здание планируется ввести в эксплуатацию. Поэтапный ввод здания в эксплуатацию проектом не предусмотрен.

Фактически, отдельные этажи используются в качестве офисных помещений.

Можно ли сейчас ввести объект недвижимости в эксплуатацию? Согласно п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», (далее — ПБУ 6/01) актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении следующих условий: а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев; При этом в п.

52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее — Методические указания N 91н), указано, что по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету. Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств. В налоговом учете амортизируемым имуществом признается имущество, находящееся у налогоплательщика на праве собственности, используемой им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации.

Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 рублей (п. 1 ст. 256 НК РФ). Под основными средствами в целях главы 25 НК РФ понимается, в частности, часть имущества, используемого для управления организацией первоначальной стоимостью более 40 000 рублей (п.

1 ст. 257 НК РФ). Согласно части 1 ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ документом, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, форма которого утверждена постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 698. К завершенному капитальному строительству относятся завершенные строительством здания и сооружения, по которым установленным порядком получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

Рекомендуем прочесть:  Современные юристы

До получения такого разрешения организация, фактически установившая в своей учетной политике момент ввода построенного объекта в эксплуатацию при выполнении всех условий п.

4 ПБУ 6/01, не согласовав его с датой получения указанного разрешения, несет риск возможных последствий технологического и административного характера (в случае их свершения) на объекте, на который не получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

Таким образом, руководствуясь общим порядком, незавершенные капитальные вложения налогоплательщик не должен принимать к учету в качестве основного средства. Аналогичной позиции придерживаются и арбитражные суды. Так, по мнению судей ВАС РФ, выраженному в п.

8 Информационного письма Президиума от 17.11.2011 N 148, имущество не учитывается в качестве объекта основного средства, в отношении которого еще необходимо осуществление дополнительных капитальных вложений для доведения его до состояния готовности и возможности эксплуатации (смотрите также постановления Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N ВАС-4451/10, ФАС Северо-Западного округа от 04.02.2011 N А56-9038/2010). Учитывая изложенное, критериями для принятия организацией созданного путем строительства объекта недвижимости на учет в качестве объекта основных средств являются следующие обстоятельства: В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, для обобщения информации о затратах организации на объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, предназначен счет 08 «Вложения во внеоборотные активы».

На субсчете 08-3 «Строительство объектов основных средств» учитываются затраты по возведению зданий и сооружений, монтажу оборудования, стоимость переданного в монтаж оборудования и другие расходы, предусмотренные сметами, сметно-финансовыми расчетами и титульными списками на капитальное строительство (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом). При отражении в бухгалтерском учете операций, связанных со строительством объектов ОС, бухгалтеру, помимо ПБУ 6/01 и Методических указаний N 91н, необходимо руководствоваться еще одним документом — письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160

«Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций»

(далее — Положение N 160) в части, не противоречащей более поздним нормативным документам, регулирующим порядок ведения бухгалтерского учета.

Так, согласно пп. 3.1.1 п. 3.1 Положения N 160, до окончания работ по строительству объектов затраты по их возведению, учтенные на счете счет 08 «Вложения во внеоборотные активы», составляют незавершенное строительство.

К законченному строительству относятся принятые в эксплуатацию объекты, приемка которых оформлена в установленном порядке (пп.

3.2.1 п. 3.2 Положения N 160).

Таким образом, расходы, связанные с возведением здания, предусмотренные сметами на строительство (другими аналогичными документами), до принятия объекта в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством, отражаются в бухгалтерском учете на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» как незавершенное строительство. Поскольку в рассматриваемой ситуации строительные работы по зданию не завершены, следовательно, первоначальная стоимость здания будет формироваться с учетом сумм расходов на эти работы.

Рекомендуем прочесть:  Современные юристы

Аналогичный подход применяется и для целей налогового учета.

Первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением НДС и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ (п.

1 ст. 257 НК РФ). При этом в целях налогообложения прибыли расходом, связанным с эксплуатацией амортизируемого имущества, признается амортизация.

Таким образом, затраты организации на проведение строительных работ на объекте незавершенного строительства подлежат включению в первоначальную стоимость этого объекта основных средств. Эти затраты нельзя учесть при расчете налога на прибыль в том налоговом периоде, когда они фактически были произведены. Это можно будет сделать только после завершения строительства и постановки построенного объекта на баланс, в этом случае затраты будут списываться в составе расходов, уменьшающих доходы текущего отчетного (налогового) периода, путем начисления амортизации (смотрите дополнительно письма Минфина России от 10.03.2009 N 03-03-06/1/119, УФНС РФ по г.

Москве от 18.04.2008 N 20-12/037669.2). Следует обратить внимание, что недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в силу п. 1 ст. 374 НК РФ является объектом обложения налогом на имущество организаций.

Если у организации нет разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося здания, в нем предполагается осуществление отделочных работ, и стоимость объекта еще не сформирована, то полагаем, что в такой ситуации нет оснований для учета здания в качестве объекта основных средств и, соответственно, уплаты налога на имущество (смотрите также письма Минфина России от 25.06.2012 N 03-05-05-01/28, от 22.06.2011 N 03-03-06/1/370, от 22.06.2010 N 03-03-06/1/425, от 09.06.2009 N 03-05-05-01/31). Однако, учитывая, что в рассматриваемой ситуации часть помещений здания фактически используется для управленческих нужд организации, не исключены претензии налогового органа при неначислении налога на имущество с фактически используемых площадей. При этом суды в своих решениях отмечают, что, если даже на фоне проведения работ капитального характера объект начинает эксплуатироваться (с нарушением определенных технических требований или без таковых) и приносит доход, это не является поводом считать объект пригодным для использования в смысле п.

4 ПБУ 6/01. Об этом свидетельствуют отдельные судебные акты (постановления ФАС Поволжского округа от 30.09.2010 N А12-4653/2010, от 27.09.2010 N А65-1671/2010, от 13.04.2010 N А72-15321/2009, от 22.03.2010 N А65-149/2009). При этом суды в своих решениях отмечают, что, если даже на фоне проведения работ капитального характера объект начинает эксплуатироваться (с нарушением определенных технических требований или без таковых) и приносит доход, это не является поводом считать объект пригодным для использования в смысле п.

4 ПБУ 6/01. Об этом свидетельствуют отдельные судебные акты (постановления ФАС Поволжского округа от 30.09.2010 N А12-4653/2010, от 27.09.2010 N А65-1671/2010, от 13.04.2010 N А72-15321/2009, от 22.03.2010 N А65-149/2009).

Comments are closed.