Ресурсный метод в оценке недвижимости

УПВС и РСС или к вопросу о методах оценки недвижимости

Коростелев С.П. д.т.н. профессор, профессор кафедры

«Организация строительства и управление недвижимостью»

МГСУ, руководитель Экспертного совета по оценке РООС Выход в свет нового русского издания Международных стандартов оценки (МСО-2003) /1/ и предстоящие изменения на рынке оценки, связанные с переходом к саморегулированию, позволяют по новому взглянуть на те методы оценки недвижимости, которые применяются в практических оценках. Как сказано в МСО-2003 недвижимое имущество составляет существенную долю мирового богатства. «Для оценщика и пользователей услуг по оценке важно, чтобы подходящие методы были полностью понятны, компетентно применялись и имели удовлетворительное объяснение (выделено автором).

Достигая этой цели, оценщики вносят свой вклад в точность и надежность оценок рыночной стоимости и тем самым в процветание рынков, на которых они практикуют» (МР 1 «Оценка стоимости недвижимого имущества»). Практика работы Экспертного совета по оценке РООС свидетельствуют о том, что, несмотря на существенные достижения российской теории и практики оценки, в вопросах оценки недвижимости имеются существенные проблемы, которые только подтверждают тезис МР 1 МСО 2003 о том,

«что оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта «

. К сожалению, оценкой недвижимостью в настоящее время занимаются оценщики, имеющие разное базовое образование, среди которых профессионалы в области строительного дела встречаются крайне редко.

Считается, что достаточно прослушать краткосрочные курсы по оценке недвижимости в различных аккредитованных учебных заведениях и можно приступать к оценке.

Чаще всего на этих курсах очень подробно разбираются технология проведения расчетов восстановительной стоимости с использованием сборников УПВС. В некоторых высших учебных заведениях достигли буквально совершенства в этом вопросе /2/, что является одной из причин, побудившей написать настоящую статью. Автор настоящей статьи одним из первых подробно изложил методологию проведения расчетов с использованием сборников УПВС с конкретными примерами /3/.

Тогда, в 1997г. рыночная информация по объектам недвижимости практически отсутствовала, и применение этих сборников было единственной возможностью определить «рыночную стоимость», в основном, для целей переоценки основных фондов.

В последнее время произошли большие изменения в информационном обеспечении рынка недвижимости и сметного дела.

Госстрой РФ перешел на новую сметно-нормативную базу.

Постановлением Госстроя России №16 от 08 апреля 2002 г.

«О мерах по завершению перехода на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве»

отменены с 01.01.2003 нормативные документы Госстроя СССР, составленные в уровне цен, предусмотренном сметно-нормативными базами 1991 г.

и 1984 г. Взамен их вводятся государственные элементные сметные нормы (ГЭСН) и федеральные единичные расценки (ФЭР).

Госстроем России утверждены и введены в действие:

  1. ГЭСНм-2001 «Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования»
  2. ГЭСНр-2001 «Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы»;
  3. ГЭСН-2001 «Государственные элементные сметные нормы на общестроительные работы»;

ГЭСНы предназначены для определения состава и потребности в ресурсах, необходимых для выполнения строительных работ на объектах, составления сметных расчетов (смет) ресурсным методом, а также для расчетов за выполненные работы и списания материалов. Госстрой России производит разработку Федеральных единичных расценок (ФЕР, ФЕРр и ФЕРм) только для Московской области.

Далее расценки для Московской области передаются Госстроем в Региональные Центры по ценообразованию в строительстве для привязки расценок к региональным условиям. После привязки сборники расценок отправляются обратно в Госстрой для их дальнейшего утверждения. В настоящее время процесс разработки новой нормативной базы еще не завершен.

Проведение оценки недвижимости на основе новой нормативной базы является очень сложной и трудоемкой задачей, требующих специальных знаний и навыков. Для того, чтобы новая нормативная база вошла в практику оценки необходимо проведение комплекса работ по разработке программно-вычислительных комплексов, адаптированных к решению прикладных задач оценки недвижимости. В последнее время начали активно работать региональные центры по ценообразованию в строительстве, появились фирмы, специализирующиеся на представлении информационных услуг, типа НПФ «Центр информационных технологий в строительстве».

И только оценщики недвижимости по старинке пользуются давно устаревшими сборниками 70-х годов прошлого века и при этом на их основе пытаются обосновать какую-то «рыночную стоимость». Опытные оценщики давно поняли недостатки применения сборников УПВС, связанные прежде всего с перечнем затрат, включенных в единичные расценки, усредненной индексацией, не соответствием технологий, соотношением состава работ и т.д. Напомним какие затраты учтены в сборниках УПВС:

  1. расходы по выплате работникам надбавок за подвижный характер труда.
  2. расходы по перевозке рабочих на расстояние более 3 км. при отсутствии общественного транспорта;
  3. общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка;
  4. убытки от ликвидации временных зданий и сооружений;
  5. стоимость проектно-изыскательских работ;
  6. затраты на премиальную оплату труда;
  7. плановые накопления (прибыль);
  8. стоимость содержания дирекции стоящегося предприятия;
  9. затраты, связанные с производством работ в зимнее время;
  10. накладные расходы;
  11. прямые затраты;

Опытные оценщики уже давно не применяют в своих расчетах сборники УПВС, а используют собственные разработки на основе корректировок аналогов или укрупненных сметных расчетов.

Мы неоднократно обращались к этой теме, (см. например, /4, 5/). Так в работе /4/ на конкретном примере показано, что результаты расчетов ПВС здания по методологии УПВС существенно, в несколько раз, отличаются от рыночных показателей Однако в большинстве, рецензируемых Экспертном советом РООС отчетах, по-прежнему оценка рыночной стоимости недвижимости базируется на пресловутых УПВС.

Причем, чтобы как-то приблизить результаты этих расчетов к рыночным показателям в них вводится некий повышающий коэффициент, который лукаво назван «прибылью предпринимателя». Принимается он абсолютно произвольно, так как снять этот показатель с рынка в наших условиях не представляется возможным. Здесь следует особо отметить, что в соответствии с МСО-2003

«применение рыночной стоимости требует выработки заключения об оценке исключительно на основе рыночных данных»

.

В нашем же случае, не о каких рыночных данных не может идти речь, следовательно, при применении УПВС оценщик определяет однозначно не рыночную стоимость, что и должен отразить в отчете.

Возникает вопрос, а что же делать? Ведь у нас до сих пор нет достоверной информационной базы по укрупненным базовым показателям стоимости строительства, которые имеются у западных оценщиков (типа WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).

В настоящее время основной признанной информационной базой оценки недвижимости являются разработки ООО «Ко-Инвест». Этой фирмой ежеквартально издается бюллетень «Индексы цен в строительстве», а также серия «Справочник оценщика»: «Промышленные здания», «Жилые здания», «Сборники паритетов покупательной способности валют на национальных строительных рынках», «Справочник восстановительной стоимости зданий и сооружений в текущем уровне цен» и др. При использовании этих изданий необходимо помнить о том, что в основе большинства их расчетов лежит нормативная база времен плановой экономики, индексированная по определенным ценовым коэффициентам и, следовательно, окончательные результаты оценки могут иметь значительную погрешность по причинам, изложенным выше.

При применении тех или иных индексов необходимо внимательно изучить предпосылки их вычисления. Недавно вышел в свет и анонсирован как первый в стране ожидаемый оценщиками Региональный Справочник Стоимости строительства (РСС-2004).

В нем приведены показатели стоимости по видам строительных работ, укрупненные показатели стоимости (УПС) и

«информация для оценки необходимого объема инвестиций в экспресс — варианте»

. По сути, под последним определением понимается сметная стоимость объектов-аналогов современных зданий и сооружений. В части III РСС приведены

«объекты аналоги с технико-экономическими показателями конструктивных элементов, объекты-аналоги с технико-экономическими показателями на объект в целом и сводная таблица технико-экономических показателей, рекомендуемых для определения стоимости жилых зданий и объектов социально-культурного назначения»

.

Стоимостные показатели определены в ценах на 01.01.2004г.

для «Московского региона». В справочник вошли стоимостные показатели для 18 типов современных жилых зданий и 27 объектов нежилой недвижимости. В РСС-2005 этот перечень объектов существенно расширен.

Выход в свет РСС создает условия для применения его в процедурах оценки недвижимости и бизнеса. Если в оценке недвижимости можно применять часть II справочника «Укрупненные показатели стоимости», то в затратном подходе оценки бизнеса возможно применение части III «Объекты-аналоги зданий и сооружений». Пример, приведенных в справочнике стоимостных показателей применительно к жилым зданиям, показан ниже в табл.1 Приведенные значения стоимости можно рассматривать как стоимость замещения или воспроизводства нового строительства (в трактовке Постановления Правительства РФ от 6 июля 2001 г.

N 519) или амортизированных затрат замещения (АЗЗ) для нового строительства (в трактовке МСО 2003). Рассмотрим далее возможность применения части III справочника для определения стоимости замещения нетиповых объектов недвижимости, расположенных в других регионах в процессе применения затратного подхода оценки бизнеса. В этом случае необходимо скорректировать стоимость СМР, оборудования и прочих затрат застройщика с учетом местоположения объекта.

ВСоб — стоимость замещения (воспроизводства) объекта недвижимости, Vстр — строительный объем, м3, ПСан — индекс по капитальным вложениям с 01.01.2004 на дату оценки, Ц04-до — приведенная стоимость аналога руб/м3 ПС ан стр — приведенная стоимость строительно-монтажных работ (СМР), К к тер — региональный коэффициент для аналогичных конструктивных решений (КО-Инвест), К к кон — коэффициент отличия конструктивной системы зданий и сооружений (КО-Инвест), К к масш — коэффициент влияния масштаба объекта (можно по УПВС), ПС ан об — приведенная стоимость оборудования, руб/м3, К об ст — региональный коэффициент стоимости оборудования (данные Госкомстата РФ), ПСпр — приведенная стоимость прочих работ застройщика, К пр ст — региональный коэффициент прочих затрат застройщика (данные Госкомстата и местных органов власти) Ниже в табл. 2 приведен пример определения восстановительной стоимости лечебного корпуса оздоровительного учреждения в г.Тюмени, на основе аналогов, приведенных в РСС 2004. Следует отметить, что в состав оборудования входит не только стоимость оборудования, входящего в состав здания, но усредненные данные по стоимости типового медицинского оборудования в составе сводного сметного расчета.

Расчеты про УПВС подобного объекта показало, что восстановительная стоимость по УПВС в 7,9 раза меньше, а по СМР в 5,7 раза. Необходимо всемерно приветствовать выход в свет сборников РСС, которые могут стать базовой основой оценки недвижимости.

Однако имеются и существенные недостатки этих сборников.

Главный из них состоит в том, что в них не приводятся исходные данные и основные предположения полученных значений стоимости аналогов. Так, не совсем понятно, каков конкретно состав оборудования учтен в окончательных показателях, что вошло в состав прочих затрат застройщика и т.д. Нам как — бы предлагается взять на веру рассчитанные значения стоимости без критического их осмысления.

Весьма узок и состав аналогов, представленных в РСС.

Нам представляется, что совместная работа сметчиков, аналитиков и оценщиков в направлении совершенствования РСС, может привести к созданию так необходимой оценщикам недвижимости информационной базы.

1. Международные стандарты оценки. Шестое издание. (МСО 2003), перевод Микерин Г.Н.

Артеменков И.Л. Павлов Н.В. 2004г. 423стр. 2. Красовский А.П. Расчет полной восстановительной стоимости зданий, имеющих отличия от типового проекта, с использованием сборников УПВС и разъяснений к ним. Журнал «Московский оценщик» №5 (24), октябрь 2003.

http://www.valnet.ru/m7-162.phtml 3. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. — М. Русская Деловая Литература, 1997 — 224с.

4. Грабовый П.Г. Коростелев С.П.

Оценка собственности, Часть I. Оценка недвижимости. Учебное пособие.

-М. МГСУ-РООС, 2003г.-180с 5. Коростелев С.П. Проблемные вопросы теории и практики оценки недвижимости на современном этапе.

Тезисы докладов на Конгрессе

«10 лет оценочной деятельности в России. Итоги и перспективы»

.

7 комментариев

  1. Парфений-
    Октябрь 7, 2016 at 9:22 пп

  2. ермиония-
    Октябрь 8, 2016 at 10:24 пп

    Ага бля… они предлагают стратегические направления экономики превратить в аналог парикмахерских и ларьков?

  3. Орест-
    Октябрь 9, 2016 at 8:35 пп

    Нас все считают идиотами, а мы всё патриот, крым наш.

  4. Антиох-
    Октябрь 10, 2016 at 9:43 пп

    Кудрин и Гурвич — это агенты США, их цель уничтожить экономику России- стратегическая, а тактическая — разделить лакомые куски гос. собственности в руки иудейского капитала…

  5. витольд-
    Октябрь 11, 2016 at 9:03 пп

    Ну-у, многие считают вас…. настолько многие, что это должно наводить на определённые мысли. Но только не вас, ибо тогда условие полноты идиотизма — не соблюдается. Я не сильно «мутный умняк завернул»?

  6. Нонна-
    Октябрь 12, 2016 at 10:23 пп

    Кудрин абсолютно прав. Он до конца не может быть откровенным по причине цензурных рамок.
    Идеологический блок команды Путина разваливает экономику и провоцируется вывод капитала за границу? Чем больше по российскому ТВ этих мракобесов: Глазьева, Делягина, Дугина, Лимонова, Проханова и пр… тем беднее страна.
    Сальдо платежного баланса РФ в 2013 году вновь стало отрицательным, составив минус $22 млрд.

  7. Даниил-
    Октябрь 13, 2016 at 9:15 пп

    да это умные господа, только врут как сивые мерины . проблема как раз в том что госкомпании сорвались с цепи, и глубоко плюют на интересы страны, прибыль для них на первом месте, если новости сегодня не врут, это они обвалили рубль . да и самое забавное, кто мешал Кудрину построить такую прекрасную экономику о которой он пишет .

  8. аркадий-
    Октябрь 14, 2016 at 8:44 пп

    Кудрин бы поработал в частном бизнесе, большинство мелких и средних компаний не заинтересованы в развитии и в своих сотрудниках. «ИП Пирожков» или «ООО Рога и Копыта» нанотехнологии развивать не будут и спутник в космос не запустят, а налогов отдают «кот наплакал», они настроены на потребительство. Старая формула «купи-продай» в развитой экономике дает слабый результат, кроме постоянного роста цен.